男子贱价卖房为妻治病，病愈后竟反悔称妻子不知道！

对于国人而言

买房都是生活中的一件大事儿

房子怎么买，价格如何，买在哪里？

遇到下面这种坑爹的卖家

又该怎么办？

妻子患上重病，男子卖房救妻。

妻子病情好转房价涨，男子见利忘义

以妻不知情为由，拒不配合办理过户。

案情回放

刘蕊出生在一户普普通通的工薪家庭，其下还有一个妹妹。刘蕊结婚后，一家人一直跟着父母生活在一起。

为了让一家三口有一个温馨居住的小家，2016年3月，刘蕊和丈夫钱先生决定买房，随后，两人就开始行动，四处看房。11月，刘蕊一家看上了一套90平米的住宅。刘蕊通过中介与房东张明奇取得联系。

张哥，我看你这个房子挺新的，位置也挺不错的，怎么要以这么便宜的价格卖了呢？

你有所不知，我妻子最近查出了癌症，需要钱治疗。我们一时没有那么多存款，这套房本身也没有用于居住，想想不如就现在卖了来给她治病吧。

那真是很急需这一笔钱呀，你放心，我们能够一次性付款。

太感谢你们了，还有就是，这个房子的产权证现在还没有办下来，但你们放心，你们只要一付钱，我立刻把房子交给你们，等产权证办下来，我立即配合过户。

虽然房子暂时还没有产权证，不能过户，但价格实在太优惠，刘蕊想到错过这个村可就没有这个店了，于是她和丈夫决定买下这套房子，只待产权下来再过户。

第二天，刘蕊便与张明奇签了《存量房认购协议》，合同签订后，刘蕊向张明奇指定的银行卡转入了全部购房款。当天下午，张明奇将房屋腾空，把钥匙交给了刘蕊。刘蕊一家终于有了属于自己的小家，欣喜万分，当晚一家人便在一起吃饭庆祝。

但令刘蕊一家没想到的是，麻烦的事情才刚刚开始。2017年开始，成都的房价开始猛涨，张明奇的妻子也病情好转，张明奇逐渐产生了反悔的心理。

刘蕊你好，之前与你们交易的卖方张先生反悔不想卖了，你看能不能协商一下呢？

我们白字黑字签了合同，钱也按他的要求，一次性给了的，凭什么现在他不想卖就不卖，想反悔就反悔，不可能！

张先生的意思是他愿意按照合同支付违约金，这样解除双方的合同，收回房屋。

那必须还要赔偿我的装修损失以及房屋升值利益。

中介见刘蕊态度也十分强硬，便只能不再言协商之事，并向张明奇转达了刘蕊的意思。

你们中介当初承诺我半年内就能办下房产证，现在过了快一年了，都还没办下来，我房子过不了户，也买不了新房子，你们要承担责任。

中介做了一番解释后，觉得张明奇是故意刁难，就是见房价上涨，企图收回房屋，也不再理睬张明奇。张明奇见硬的不行，又开始利诱中介。

小钟，你看这样行不行：你去劝劝买方，如果把合同解除了，我给你些好处。

张先生，做人就应该行得正、坐得端，我虽然只是一个小小的中介，但做人的道理我还是懂，见利忘义、损人利己的事情我是绝对不会配合你做的。

刘蕊一家虽然仍旧和往常一样居住在购买的房屋里，但因为房屋迟迟不能过户而心情郁闷，便来到一家律师事务所找律师进行咨询。律师认为，刘蕊取得房屋的事实与理由充分，可以通过法律途径维护自己的合法权益。但其中还存在一个风险点：若法院认定张明奇的妻子赵某在张明奇出售房屋时不知情，事后也没有同意张明奇出售房屋，那么张明奇出售房屋的行为就构成无权处分，可能导致张明奇的处分行为无效，《存量房认购协议》无法履行。

虽说有一定风险，但刘蕊一家不愿再这样下去，既给了钱，履行了自己该有的义务，对方却迟迟不遵守承诺，房子却不能登记在自己名下，实在冤枉，便一纸诉状将张明奇和张妻起诉至了法院，要求张明奇履行《存量房认购协议》，立即协助办理房屋权属变更登记。

张明奇在法庭上称，自己卖房时房屋未取得房产证，依据法律规定不得出售，因此，他和刘蕊签订的《存量房认购协议》应为无效协议。而张明奇的妻子也出庭表示，作为房屋共有人。自己对张明奇卖房的事并不知晓，张明奇无权处分共有房屋，请求法庭确认张明奇与刘蕊签订的协议无效。

但刘蕊的律师则提出，张明奇的妻子在长达一年多的时间里从未提出过自己不知晓且不同意出售房屋的问题，而是一直由张明奇找各种理由拒绝过户，可见张明奇的真实目的是获取房价大涨而产生的房屋增值利益，请求法庭确认签订的协议有效。

法庭经过审理之后，判决张明奇、张妻继续履行《存量房认购协议》，协助刘蕊办理房屋权属变更登记手续，将房屋过户登记至刘蕊名下。

刘蕊拿着判决书，通过执行终于取得了属于自己的房子，一家人的脸上又扬起了笑容。

本期嘉宾

司法处处长黄来明

案件解读

房屋买卖，是指将自己名下的房产进行买卖。

根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出售自己房产的行为即属于处分自己的不动产的行为。

张明奇的房屋在出售时未取得房屋权属证明，这违反了《城市房地产管理法》的规定。但他与刘蕊签订的《存量房认购协议》是否会因为违反法律的强制性规定而无效？

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“未依法登记领取权属证书的，房地产不得进行转让”的规定，系房屋登记部门办理房屋登记时的管理性规定，而非影响合同效力的强制性规定。

所以，张明奇在出售房屋时，虽未取得房屋的权属证书，但并不影响双方签订的房屋买卖合同效力。

若张明奇出售房屋的行为未征得共有权人、即其妻子的同意，他与刘蕊签订的《存量房认购协议》是否无效？

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

所以，张明奇与刘蕊签订《存量房认购协议》时，无论张明奇是否具有处分权、他的妻子作为共有人是否认可，该协议均不影响合同的效力。

若张明奇出售房屋的行为未征得妻子同意，他妻子作为房屋共有人对《存量房认购协议》也不予认可，导致《存量房认购协议》无法实际履行，这种情况下，刘蕊的权益又如何保障？

即使张明奇出售房屋的行为未征得共有权人，他妻子的同意，他与刘蕊签订的《存量房认购协议》均为合法有效。如因张明奇的原因导致房屋无法过户给刘蕊，《存量房认购协议》无法履行，那么张明奇应按合同约定承担违约责任并赔偿刘蕊的相关损失，如装修费用、购买相同品质新房产与当时该房屋购房款的差值等。

如果在过户到刘蕊名下之前，张明奇又私自将房屋出售给其他人，这种情况该如何处理？

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，构成“善意取得”的条件为：（一）转让人系无权处分人；（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（三）以合理的价格转让；（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

房屋并非一般财产，属于家庭中的大宗财产。如果张明奇将房出售给另一购房者，在刘蕊已经入住该房屋的情况下，新的购房者实地看房是符合情理之事，如果连看都不看，则明显不合常理，难以认定构成善意，这种情况下，受让人不能合法取得该房屋的所有权。

法院判决后，张明奇仍然拒不配合过户，刘蕊又应当如何维护自己的合法权益？

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。

因此，当张明奇拒不配合过户，刘蕊可以在判决生效且判决履行期限截止后，直接向法院申请执行，执行法院会向刘蕊出具协助执行通知书，刘蕊凭借协助执行通知书前去不动产登记部门办理过户登记手续即可，无需房屋所有权人张明奇配合。

二手房买卖建议

在购买二手房屋时一定要谨慎、慎重，因为大多数情况下卖方是自己并不熟悉和了解的人，一定要谨慎再谨慎，否则可能引起不必要的麻烦。可以从以下几个方面进行考虑：

首先，要知道房屋的所有权人，只有合法的所有权人才有权出售自己的房屋。

其次，要了解房屋是否存在其他共有人，有其他共有权人的情况下，出售房屋要取得共有人的同意。

最后，还需要了解房屋是否存在抵押等负担。

总编：傅泽涛主编：张娅

责任编辑：谭浩 编辑：盖丹阳