宁波一小区给别墅业主装门禁，却遭高层业主反对？业委会说…

最近有市民通过微信“NBTV新闻中心”向我们反映，维科馨院小区的别墅区域正在造门禁系统，破坏了小区的景观和绿化。据报料人说，安装门禁之前也没有进行业主投票，很多业主都不知情。

4月24日上午，记者来到维科馨院小区。投诉人刘女士告诉记者，维科馨院分高层区和别墅区。原本两个区域之间互通，没有隔离。但是三月份的时候，业主发现在两个区域交接的地方，有人在施工。他们向施工的工人一打听，才知道是给别墅区安装门禁和道闸等安防设施。

投诉人 刘女士（化名）

有业主在楼下散步的时候发现，有开始在打矮墙，到现在差不多有五六十厘米高，在矮墙的上面还要造大概2米多的铁门，全部拦起来，等于是把别墅区和我们高层全部隔离开来。

一个小区内，要分割成两部分，而且还占用了公共资源，这让一些高层业主觉得自己的利益受到了损害。

投诉人 刘女士（化名）

他们已经拦了这道墙，就感觉这是他们私人的地盘了，我们肯定很少会进去了。

高层业主

这个绿化是我们小区所有业主共有的，现在弄得一塌糊涂，我们业主心里肯定是不高兴的。

高层业主

这样子一来就破坏了我们原本的公共资源，又破坏了我们所拥有的绿化带、绿化场地，更重要的是我们公共的5个停车位也被私圈进去了，我觉得这些都是我们高层区和别墅区业主共同享有的资源，现在我们没办法享用这些资源了，所以我觉得这个非常不合理 。

除了公共资源被占用和破坏，更让高层业主不能接受的是，这次的加装工程在没有征求他们意见的前提下就开工了。

投诉人 刘女士（化名）

这个（程序）很不合理，造之前是没有经过投票，也没有经过通知，只是在电梯里面贴了一张告知书。告知书贴了以后，24小时都没有到，立刻就开始施工了，他们（业委会）直接做主就这么造了。整个小区所有面积，都是我们这么多业主共有的，哪怕是别墅区门口的道路，也不是专属别墅区（业主）的，都是大家共有的，共有的地方你要造任何东西，是不是都要经过全体业主的同意？三分之一的同意都没有的。

刘女士告诉记者，他们发现问题后，就向物业、社区、城管部门反映了情况，但到目前为止，工程还在进行。

记者来到别墅区附近，看到有工人正在安装门禁设施。附近堆放着一些还未安装的材料。一位别墅区业主告诉我们，因为这一区域内发生了多起被盗事件、加上乱停车等情况，所以他们申请安装门禁系统。

别墅区业主

住进来以后，别墅区里小偷很多。不止有小偷，还有乱停车，外面的车都过来，我们这像公共浴室，开放式的，这个（路）口三轮车、垃圾车、快递车、汽车很多，所以我们住进来之后提出了这个问题。

这位业主表示，他们提出申请后，得到了业委会的支持。

业委会顾主任

别墅区的居民觉得不安全，认为高层这边是有门禁的，别墅区这边没有任何安全措施、门禁，而且保安也管得不好，所以他们向物业提出来安装门禁，门禁设置了以后，并不是说高层的人就不能去了，高层的人都可以去，只要是我们小区的人，我们业主都有一张门禁卡的，所有的门禁卡那边都可以刷，都可以进去。

业委会认为，别墅区业主的诉求符合实际情况，同时，他们觉得设置门禁也不影响高层业主通行，所以就同意了。但没想到引起了高层业主的不满，主要是质疑业委会自作主张，没有按照规范来操作。

对于高层业主提出的，业委会对工程没有提前公示，并征得多数高层业主同意的问题，顾主任是这么说的。

业委会顾主任

公示过了，首先公示过了，第二，他们是特定地方业主提出来的，他们80%以上的别墅居民提出来的，他们这边特殊区域的，并不是小区范围内所有东西，都是要大家来进行全体居民投票。

顾主任表示，加装门禁系统是别墅区的业主提出，他们征得别墅区80%以上的业主同意后，就着手开始施工了。没想到影响了高层业主的利益。

业委会顾主任

（那目前来看那边在造围墙的这些绿化带也好，马路也好，是属于别墅区业主所有的？还是属于全体小区业主所有？）东西肯定是全体小区业主所有的，但是别墅区也是小区业主，而且他们那边有相对固定的（区域）。

对于顾主任的说法，高层业主并不认同。

高层业主

业委会和物业必须要按照国家规定公示，公示没有公示过，方案没定过，今天要施工了贴一张纸怎么行？没通过表决怎么能施工呢！

对于高层业主质疑业委会违法开展加装工程的问题，我们也咨询了律师。

浙江海泰律师事务所律师 董文铭

小区规划范围内的道路 绿地 与其它公共场所，是属于小区业主共有的，根据我国物权法的规定：改建重建建筑物及其附属设施，应当经过专有部分，占建筑物总面积三分之二以上的业主，并且占总人数三分之二以上的业主同意。我们这里讲的三分之二也好，过半数也好，都是以整个小区的建筑物总面积，和小区总人数为基础的，而不是指小区部分区域范围内的建筑物面积和业主人数。

从律师的解读可以明确，加装门禁等相关安保设施需要经过维科馨院小区总人数三分之二以上的业主同意后，才能展开。

我们了解到，小区共有住户1756户，其中高层区1660户，别墅区96户。别墅区占总的住户比例不到6%。从数据来看，绝大多数的业主集中在高层区。

也就是说，高层业主的意见才是决定能不能加装的关键。但事实上，这部分是缺失的。

现在高层业主的诉求是拆除工程，但别墅区业主又有实际需求，那么，接下来，这事儿该怎么解决呢？

记者首先来到了维科馨院所属的枫园社区，由于知情此事的工作人员外出，记者通过电话了解了相关情况。

枫园社区工作人员

社区只能协调，我也只能给他们协调，来投诉的给他们协调，别墅的几个代表叫来，最好能融洽解决掉。

随后，记者又联系了海曙区住建局。工作人员表示，加装工作都是业委会在操作。对于业委会工作中出现的偏差，目前他们还没有相关的处罚和约束依据。

海曙区住建局工作人员

一块是程序上面，要去法院打官司，把业委会的决定撤销。还有一个是行政上面的，包括有绿地，绿地上在建，那么城管那边问一下。

住建局的工作人员建议，对于已经在建的部分工程，可以尝试通过城管部门来解决。于是，记者联系了海曙区城管部门。城管工作人员告诉记者，维科馨院小区的情况他们之前已经了解，对于高层业主希望拆除加装部分的诉求，他们正在处置。

海曙区城管工作人员

去现场查看了，这个属不属于违建，要规划部门来认定过，我们（古林）中队也去调查了，现在规划那边认定结果还没有出来，如果到时候认定结果出来是违建，那到时候我们去拆掉，现在我们已经勒令工程停工了。

视频

记者：叶健 刘旻慧丨编辑：浮笙

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