北京新机场即将启用，对周边房价影响几何？

作者：美房网康老师

举世瞩目的北京新机场年底就要启用，这个投资上千亿的全球最大机场即将揭开面纱。

北京新机场位于北京大兴区榆垡镇、礼贤镇和河北廊坊市广阳区之间。到天安门直线距离46公里，到廊坊市中心26公里。更大范围看，新机场距离天津市区80公里，距离通州副中心60公里，距离雄安新区约60公里，处于京津雄三角形的中心。预计今年9月30日试运行的北京新机场年旅客吞吐量超过一亿人次，即将成为全球最大的机场。

前面我的文章写到，房价就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和。房产投资就是捕捉重大国家配套设施给房产带来价值提升的机会。所以，新机场的正式启用，也会对周边乃至整个北京市的房价都产生重要影响。

作为交通枢纽的机场，研究新机场对周边房价的重大影响之前，先看看原来的首都机场对房价的影响，再来窥探新机场对房价的影响。

目前正在运营的首都机场周边二手住宅只有三万左右，比顺义区还差很多，可是机场到市区的距离要比顺义近很多，这就是机场对房价影响的奇怪的现象。

其实，这个问题我早就发表过观点，也就是离机场越近的房价反而越低，原因就是机场和航道带来的巨大的严重噪音污染。所以，研究新机场的房价，首先就是明白新机场十五公里以内的居住类房产在机场正式开通后，当听到巨大的噪音后就会很危险。同时，新机场航道下的楼盘我也会直接利空，所以，还要研究新机场的航道设计，提前回避航道带来的潜在风险。

从利好的因素来看，新机场北面十几公里外的区域受益最大，因为飞机是绝对不可能从北京城里飞向新机场的，也就是对大兴区整体利好，尤其是从北京市内乘坐机场快轨去新机场的沿途地铁站就是最大的利好，比如磁各庄还有草桥换乘站附近。

更间接的利好，就是那些老机场原来的航道下面的区域，随着新机场的运行，大部分飞机会转落新机场，那么也就标志着这些老的航道正式结束，原来对房价利空的因素消失了。

其实，把新机场落户北京南面，也是决策层早有考虑。本来通州最开始只是作为行政副中心定位的，但是后期直接定位为城市副中心，也就是说不仅行政事业单位会搬迁到通州，就是教育、医疗、交通、商业、产业等等也都迁往通州，而这五大要素正是我反复强调的支撑房价的五大支柱。而通州的接近朝阳的区域恰恰又是传统的航道区，所以新机场的落成让通州的航道影响彻底消失。

和机场不同，高铁跟地铁的噪音影响要小很多，但是通州副中心要建副中心高铁站，规模也是世界第一。而副中心高铁站恰恰又规划的有直达北京新旧两大机场的轨道专线。看来，领导们非常清楚，飞机场可以离自己远一些，但是轨道枢纽一定要在自己边上。这也就是新机场落在离副中心六十公里外的大兴区最南段跟河北交界处的原因，只要轨道交通运营，这六十公里去机场的时间只是几十分钟的事。

我们要明白北京市政府东迁的本质，就是把非首都核心的其它高端的资源都迁到通州，比如教育医疗高端产业总部等等，而把低端的资源和产业迁到远离通州的地方，比如物流产业，服装产业，小商品批发产业等等迁到环京。也就是说，值钱的收入高的资源都迁往通州，不值钱的低收入的都赶出通州。最后让通州成为高端有权人的聚集地，所以我们看到通州不仅房产限购，连户口都禁止迁入就是这个道理。

还有，人们坐飞机的机会其实是很少的，统计表明，多数中国人平均每年只坐一次飞机，有三分之二的人一生根本就没坐过飞机，和高铁相比，国人平均每人每年要做多次高铁。所以，住在高铁站边上的方便性要远远高于飞机场边上。

而住在飞机场边，就要天天忍受飞机带来的噪音可是几乎很少能享受离机场近带来的方便，这就决定了机场附近的房产几乎没有升值的可能。

未来，随着高铁的普及，在中短距离的旅行中无论是舒适性还是安全性或者经济性，高铁的效率都要高于飞机，所以，高铁边上的房产才是真正最有投资价值的！当然，这个高铁站如果还能有便捷的换乘去机场的轨道，那么这样的区域就是优中之优。