前所未有！天津“重量级规划”亮底牌，改变城市格局！

近日，天津绿色屏障区的大规划终于亮相了，也就是说到2035年的“具体操作”算是靴子落地了。

“绿色生态屏障区”听起来像是一个“种树计划”，但背后却透露了一些板块未来的发展方向。

有的板块或将因此“受挫”，有的板块或将迎来新的机遇。

Part.1

什么是绿色屏障区？

天津市对中心城区与滨海新区之间700多平方公里的区域进行规划管控，核心点就是控制土地开发规模。

为什么要管控？

因为片区发展出现了问题，比如生态廊道被破坏、开发建设太快，土地利用粗放、整体呈碎片化状态……

必须要控制这种无序“摊大饼”的趋势，将发展聚焦到双城的核心区。

绿色屏障区涉及滨海新区、东丽区、津南区、西青区、宁河区5个行政区。

其中，津南区87%的行政辖区都被划入生态屏障区，占比最大。

Part.2

怎么管控？

中心城区和滨海新区之间700多平方公里的屏障区，被分为三个级别的管控区。

三级管控区：主要包括海河教育园、咸水沽、军粮城北部、开发区西区、滨海高新区、空港、东丽湖西部。

三级管控区是占比最少的，约19%，这些是现在开发建设比较成熟、已经有“轮廓”的板块，以后重点以内涵式发展为主，主要突出绿色提升。

二级管控区：主要包括王稳庄、天嘉湖、八里台、小站、北闸口、官港、葛沽、滨海重机园、军粮城南部、东丽湖东部。

这一部分占比约20%，重点强调严控规模，这些板块主要是示范小镇、示范工业园等，要严格控制建设规模与开发强度。

比如小站，现状是13平方公里，未来规划也是13平方公里，也就是不允许再扩张了；天嘉湖现状1平方公里，未来规划4平方公里，只能再开发3平方公里……

一级管控区：除了二级、三级管控区以外，其他位置都属于一级管控区，面积最大，占比61%。

规划中是这样定义的：“除生态保护工程、重大基础设施工程、重大民生保障工程、营造人可接近的环境景观和绿道等附属设施外，禁止一切与生态环境保护无关的建设活动。”

也就是说，这些位置以后主要是做绿化，不可以再出让土地盖房子。

Part.3

三个级别的管控区分清了，那么各个板块的发展路径也就清晰了。

天津的绿色屏障区最核心的两个区是津南区和东丽区，其他区域涉及比较少。

比如西青区只有王稳庄被划进去，预计2024年才会有土地出让，也不是重点板块。

以中间的海河为界，北部主要是东丽区，南部主要是津南区。

下图中黄色区域属于城镇开发用地，其余都是造林、农田、水系等。

很明显，津南区的津晋高速是一条分水岭，津晋高速以南，也就是八里台、北闸口、小站、天嘉湖，不会有大规模的土地开发了，也很难连成片。

这种格局有利有弊。

优势是，这些板块的生态环境会很好，整体城市界面以“绿色”为主。

劣势就是，如今的地铁规划都是以土地出让为先，但这些片区未来土地出让有限，因此在地铁建设方面就“不好说”了。

那么津南区未来的城市发展重点，就都落在了双辛、海教园（地理位置）、咸水沽、葛沽、国家会展中心这5个板块上。

海教园最近新公示了“天南小镇”的规划。

位于天津大学和南开大学的北侧，将打造学、产、研、用的创新平台，也就是板块内有居住、有学校、有产业研发。

共规划有9宗住宅用地，除了现在已经使用的九年一贯制南开学校以外，还将再建一所九年一贯制学校。

4月26日，海教园天南小镇东侧挂牌一宗商住打包地块，综合楼面价7776元/平米。

挂牌文件中注明“竞得人应满足海河教育园区管委会对天南科技小镇建设的要求”，这也表明，天南小镇是一个很重要的规划。

天南小镇的规划核心是要引入更多的人口，有产业、有研发才能留住人，再结合低密住宅的建设，海教园确实是一个独特的宜居宜业板块。

咸水沽西区的发展已几乎饱和，目前开始向东区偏移。

比如双桥河板块的规划已经调整多次了，是下一个要启动的地方，也是一个大规模片区，主要规划为住宅用地，含有少量商业用地，也将配建学校。

葛沽是津南区未来有大规模建设空间的地方。

因为绿色屏障区规划出台后，葛沽就成为津南区唯一可大面积开发的地块，并已完成了全镇域规划。

目前中建已经与葛沽政府签约了一级整理，土地市场开始启动。

和泓葛沽湾首府是板块内亮相的第一个商品住宅，以7层洋房为主，户型为70-142平米的2-4居，均价12000元/平米左右，预计5月18日开盘。

另外葛沽东湾的4宗地块已在今年津南区土地推介会上亮相，约40万平米，有计划要出让。

由于津南区大部分区域都被列为“严控规模”和“禁止建设”，因此未来楼市将面临一个问题：

住宅用地规模开始减少，未来新房供应也会受到影响，供求比趋势将走低。

Part.4

东丽区的东丽湖和空港都被列为三级管控区，允许在一定范围内继续开发建设。

东丽湖的住宅片区已经比较大了，但因为位置远、相对孤立，整体发展相对滞后。

不过从屏障区的规划来看，未来东丽湖的开发规模与空港、军粮城由南到北将连为一体，整体发展会比较集中、饱满。

军粮城今年已经出让了两宗地块，实地和新城分别以楼面价4231元/平米、4754元/平米摘得。

另外两个可开发的大板块也“浮出水面”——滨海高新区、开发区西区。

滨海高新区属于滨海新区，即常说的渤龙湖板块，目前存在感并不强，在售新房有金辉优步湖畔，高层均价1万/平米。

4月17日，天津国能生活服务有限责任公司以楼面价约2800元/平米拿下板块内一宗住宅、商服用地。

要求“在滨海高新区范围内落实投资额度不低于20亿元的新能源汽车制造产业”。

开发区西区属于东丽区，目前还是以企业为主，没有在售新房。

Part.5

整个绿色屏障区的规划，可以说在一定程度上制约了津南区的发展规模。

那么现在还能开发的五大块：双辛、海教园（地理位置）、咸水沽、葛沽、会展中心就是全区的“宝贝疙瘩”。

东丽区并没有受到太多的限制，可开发面积比较大，有与滨海新区连成一片的趋势。

从天津规划的15分钟生活圈就能看出，基本都集中在屏障区的北部，东丽湖、滨海高新区内比较多，而津南区海教园、咸水沽以南就很少了。

Part.6

绿色屏障区最新规划中，再次强调了天津的两个核心，一个在中心城区，另一个在滨海新区核心区——中央商务区。

天津是一个双核城市，中央商务区就是天津的另一个核，也是天津的新区。

按照规律，新区的发展是能赶超老城的，而房价也具备与老城“媲美”的能力。

中央商务区目前尚在阵痛期，这也是每一个新城都会经历的过程。

2018年，于家堡完成了从“天上”到“人间”的转变，90%商服用地变性为住宅用地。

回归居住用地代表着于家堡发展思路的转变。

塘沽老城区有大量改善居住条件的购房需求，泰达核心区同样也有外溢置业需求，这都可以推动中央商务区的发展进入快车道。

4月24日，中央商务区新挂牌一宗大体量地块，包含10个子地块以及地下空间，地上总体量约43.8万平米，综合起始楼面价8224元/平米。

也可以这样理解，绿色屏障区在控制开发建设用地规模的同时，也在控制人口。

一个很明显的趋势，未来要将更多的人口导入滨海新区。

目前天津的职住关系现状是，中心城区就业包围居住、滨海新区缺居住。

要想让滨海新区留住人，就要控制其他可居住的地区，比如滨海新区和主城之间，也就是绿色屏障区。

据透露，天津未来对滨海新区核心区规划增加的人口数量，以及住房套数，是中心城区的1.5倍。

而绿色屏障区700多平方公里如此大面积的区域，规划的新增人口和住房套数，仅为滨海核心区的一半。

向滨海新区转移人口的趋势已经显现出来了，滨海新区一定是天津接下来要“花大力气”猛攻的区域。

Part.7

此次的屏障区新规划还披露了两个科技服务核心，一个还是在于家堡中央商务区，另一个定位在天钢柳林。

同时另外三个比较重要的中心，分别在空港、海教园、滨海高新区。

由此也能看出各板块未来在城市中的地位。

天钢柳林的规划确实已经出了好久了，一直都没有动。

2018年5月又改了一版规划，取消了一期地块中的商业用地，并且今年的土地推介会上也不见踪影，说明近期还没有要启动的意向，说不定会“憋个大招”。

海教园的“后劲”还很足，它是唯一的一个“基础研发转化创新中心”，天南小镇的规划也是抬着整个板块向这个方向努力。

滨海高新区也将是产城结合的形式，还有大量未出让的土地，这或将成为一个有标签的新板块。

据了解，在天津的“新经济空间布局”中，有三个重要的节点，分别为：华苑-天南大、海教园、于家堡中央商务区。

可以发现，海教园和中央商务区是多核心叠加，“各种核心”都落在它俩身上，官方背书很强大，发展潜力已被坐实。

津南区的城市开发规模受限制，未来的新房供应呈衰减趋势，对于目前的新房是利好。

东丽区或将迎来新的机遇，发展重心开始向东北方向倾斜；

海教园、天钢柳林的地位“非同一般”，滨海中央商务区是天津下一个发展核心。

毕竟“绿水青山就是金山银山”，绿色屏障区建成后，无论生态环境还是城市界面都将提升。

来源：365淘房